1月70城房?jī)r(jià)漲幅再度收窄 房企降價(jià)端倪隱現(xiàn)

2月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月70城市房?jī)r(jià)變化情況。其中，52個(gè)城市的新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格環(huán)比上漲，13城下跌，5城持平。上漲的城市數(shù)量比去年12月減少，下跌的城市數(shù)量增加，從而使70城房?jī)r(jià)的整體漲幅出現(xiàn)收窄。

熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)城市之間的差別仍然清晰可見(jiàn)。大部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)為持平或下跌，一些城市的房?jī)r(jià)已跌回去年同期。廣大二三線(xiàn)城市和東北、中西部城市，則繼續(xù)領(lǐng)跑漲幅榜，但整體漲幅已低于去年末。

這是在去年四季度因市場(chǎng)升溫而出現(xiàn)上漲后，70城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅再度出現(xiàn)回調(diào)。有分析認(rèn)為，傳統(tǒng)淡季的到來(lái)和樓市調(diào)控的擴(kuò)圍，成為房?jī)r(jià)漲幅下滑的因素。

但此輪變化或?qū)⒁馕吨績(jī)r(jià)深度調(diào)整的出現(xiàn)。其中，恒大在年前的降價(jià)行為，可能成為房?jī)r(jià)調(diào)整的先聲。

熱點(diǎn)城市價(jià)格跌回去年

在持續(xù)了近兩年的調(diào)控之后，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)無(wú)力反彈。在統(tǒng)計(jì)局單列的15個(gè)熱點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，3個(gè)持平，5個(gè)上漲。同比來(lái)看，有11個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格跌至去年同期以下。

一線(xiàn)城市中，除廣州外，北京、上海、深圳的新房?jī)r(jià)格全部同比下跌，使得一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格同比由漲轉(zhuǎn)跌。二手房?jī)r(jià)格則已連續(xù)16個(gè)月回落。

這種調(diào)整的局面，以前期房?jī)r(jià)上漲較快、政策較為嚴(yán)厲的深圳為甚。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年1月，深圳市新建商品住宅成交均價(jià)54240元/平方米，連續(xù)16個(gè)月下降。

2016年10月，深圳出臺(tái)調(diào)控樓市的“深八條”，提出包括強(qiáng)化限購(gòu)、差別化信貸在內(nèi)的8條措施。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，“深八條”實(shí)施前，深圳的新房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率基本在60%以上，而整個(gè)2017年，這一比例已降至25.2%。

另?yè)?jù)官方統(tǒng)計(jì)，去年深圳新房成交面積為十年來(lái)最低，二手住宅成交套數(shù)較2016年下降33.7%。今年1月，深圳的新房成交量仍在下降。

相比之下，二三線(xiàn)城市仍是房?jī)r(jià)領(lǐng)漲者。今年1月，大連、昆明、襄陽(yáng)的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.4%和1.2%，位居70城市漲幅榜前三。但與去年四季度相比，最高漲幅已有明顯收窄。

2017年，因板塊輪動(dòng)效應(yīng)、政策調(diào)控不甚嚴(yán)厲等因素，中西部城市和廣大三四線(xiàn)城市的交易量大幅增長(zhǎng)，并推動(dòng)當(dāng)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。因此，進(jìn)入2017年以來(lái)，這些區(qū)域就已經(jīng)取代一線(xiàn)城市，成為房?jī)r(jià)領(lǐng)漲者。

在納入統(tǒng)計(jì)范圍的70城之外，仍有大量三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。但這一樣本內(nèi)的變化，仍被認(rèn)為反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷分化的現(xiàn)實(shí)。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策正在三四線(xiàn)城市和中西部區(qū)域蔓延，但與熱點(diǎn)城市相比，其力度相對(duì)較小。因此，房?jī)r(jià)分化的情況不會(huì)在短期內(nèi)發(fā)生改變。

恒大打響降價(jià)“第一槍”？

房?jī)r(jià)漲幅收窄和房?jī)r(jià)下降城市增多，使得70城市的平均房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)下滑。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，今年1月70城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.34%，比去年12月的0.48%有所下降。

自從啟動(dòng)本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，70城市平均房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅整體呈收窄趨勢(shì)，但也間或有反彈出現(xiàn)。其中，去年第四季度，70城房?jī)r(jià)平均漲幅就連續(xù)三個(gè)月反彈。

這種反彈與房企的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)安排有關(guān)。為沖擊年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)在去年四季度明顯加大推盤(pán)力度，使得整體成交量回升，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲幅的擴(kuò)大（主要是二三線(xiàn)城市）。去年12月單月的銷(xiāo)售額還創(chuàng)下有記錄以來(lái)的新高。

分析人士普遍認(rèn)為，1月70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅再度收窄，既與臨近春節(jié)的季節(jié)性因素有關(guān)，又可歸咎為調(diào)控政策的持續(xù)擴(kuò)圍。

春節(jié)長(zhǎng)假前夕的2月13日，淄博市對(duì)部分區(qū)域?qū)嵤┫迌r(jià)、限售等措施。2月14日，濟(jì)南市濟(jì)陽(yáng)縣發(fā)文調(diào)控，提高了購(gòu)房的信貸門(mén)檻，并對(duì)新房實(shí)施“限售令”。衢州市則提高了公積金貸款的門(mén)檻。

央行在近日發(fā)布的去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，也強(qiáng)調(diào)，“進(jìn)一步完善宏觀(guān)審慎政策框架，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀(guān)審慎管理?！?

我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一基調(diào)并未改變，2018年全國(guó)樓市從緊趨嚴(yán)的政策趨勢(shì)，以及穩(wěn)中有降的房?jī)r(jià)趨勢(shì)也不會(huì)有變。未來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)將維持平穩(wěn)和理性，逐步恢復(fù)合理水平。

同策研究院則認(rèn)為，無(wú)論是房?jī)r(jià)變化還是監(jiān)管層的表態(tài)，都反映出“本輪樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)確立”。

按照同策研究院院長(zhǎng)助理張宏偉的觀(guān)點(diǎn)，歷輪樓市進(jìn)入調(diào)整期都會(huì)有“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)本輪樓市調(diào)整大趨勢(shì)確立之后，這種現(xiàn)象也難避免，預(yù)計(jì)會(huì)在2018年的二三季度集中發(fā)生。其中，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市有可能率先出現(xiàn)。

張宏偉是根據(jù)推盤(pán)周期、銷(xiāo)售目標(biāo)、資金兌付壓力等諸多因素推斷出這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)的。他表示，恒大在春節(jié)前的全面降價(jià)行為，便是一種先兆。

春節(jié)前夕，有媒體報(bào)道稱(chēng)，自2月1日至2月28日，恒大地產(chǎn)全國(guó)所有樓盤(pán)享基礎(chǔ)優(yōu)惠88折，部分項(xiàng)目限量折扣特價(jià)房(額外最高95折)。隨后，恒大方面確認(rèn)了這一消息。